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　　REITs是不动产投资信托基金(Real Estate Investment Trust)的简称，是将流动性较低、单笔交易规模较大的不动产资产，通过证券化形成小而分散的份额，为各类投资者尤其为中小投资者提供低门槛参与不动产资产交易的机会，以获得由专业团队管理的稳定的物业收入与增值收益。截至2023年末，全球REITs规模超过2万亿美元，其中美国REITs规模占全球近60%，规模达1.3万亿。澳大利亚、日本、法国和英国的REITs市场规模排在其后，市值也均在600亿美元以上。REITs具有六大核心属性：专业化管理、税收中性或优惠、强制或鼓励分红、公开募集、公开上市交易以及负债率受限制。这些属性使得REITs成为一种独特的金融产品，兼具债券的稳定收益和股票的增值潜力，并且成为一个资本市场股票、债券、商品之外的第四大类资产，有极强的资产配置作用。REITs作为一种大类资产，具有独特的风险收益特征。它因稳定分红而备受投资者青睐，其回报和风险介于股票和债券之间，吸引风险收益偏好居中的投资者。REITs是上市交易，良好的流动性为投资者提供了方便，并且开发了指数和ETF产品。

　　公募REITs采用“公募基金+资产支持证券”的交易结构。投资人投资于基础设施公募基金份额，基础设施公募基金持有资产支持专项计划100%份额，通过资产支持专项计划直接或间接持有项目公司100%股权和债权，项目公司持有基础设施产权或收益权。这种结构设计既保障了投资者的利益，又实现了资产的有效管理和运营。REITs业务的参与机构众多，包括基金管理人、基金托管人、原始权益人、财务顾问、会计师事务所、律师事务所、评估机构、税筹机构等。各机构分工明确，协同合作，共同推动REITs项目的顺利实施。行业范围广泛，涵盖能源、仓储物流、生态环保、园区、租赁住房等多个领域，为投资者提供了丰富的投资选择。项目申报标准严格，对项目的合规性、成熟度、运营稳定性等方面提出了明确要求，确保REITs项目的质量和安全性。治理机制完善，多层次的治理架构，保障投资者的合法权益。扩募规则明确，为REITs的持续发展提供了制度保障。发售安排合理，规定了配售对象、发售比例、定价方式和参与途径等，确保REITs发行的公平性和透明度。截至2024年9月，沪深两所共上市45只REITs，合计募集规模超1,400亿元。这些REITs项目涵盖了多种资产类型，为投资者提供了多样化的投资选择。

　　第三部分，REITs二级市场与投资分析。自2021年REITs上市以来，二级市场表现逐渐体现出权益属性。整体指数体现出较大的波动性，但2024年以来，REITs市场更趋于成熟理性，投资者更加注重标的资产本身的价值。截至2024年9月30日，REITs二级市场整体45只产品中，后复权涨幅为正数的有28只产品，绝大部分为能源、生态环保、租赁住宅REITs，少量交通基础设施、产业园、消费REITs仍处于下跌状态。能源类REIT产品在二级市场热度持续高涨，投资人对能源类产品长期看好。中国REITs的投资者主要包括原始权益人、产业资本、保险、券商等。2024年中报披露的已发行公募REITs前十大流通市值持有人中，产业资金持有比例提升明显，公募基金加速布局。

　　与常见的股票、债券以及基金等金融产品相比，REITs具有独特的收益特征和风险属性。与股票相比，REITs的价值波动较小，底层资产为不动产，运营稳定，单位价值波动性较小，而股票波动较大。REITs的收益增长相对有限，底层项目收入大幅增长的可能性较小，而股票则有较大的增长空间。此外，REITs设有强制分红比例，收益分配比例不低于90%，相较股票更为严格。与债券相比，REITs没有固定利息回报。REITs的本质是权益投资，收益来自资产运营收入和资产增值，会有一定的变动，而债券则是固定收益产品，有固定的利息回报。同时，REITs没有主体信用担保，本息依赖于资产本身的运营，而债券则依赖主体信用兑付本息。与普通公募基金相比，REITs的资金投向主要为不动产等资产，而普通公募基金则分散化配置股票、债券等。REITs的收益来源主要有项目经营收益和资产增值，而普通公募基金的收益则包括股息、利息收益和资本利得等。REITs通过运营基础设施项目获得基金价值提升，而普通公募基金则通过灵活配置资产，实现投资收益。在低利率环境下，REITs具有相对稳定的收入和分红，同时又有相对更高的收益预期。